本期嘉宾
沈阳市房产局
物业处张大权
沈阳市住宅小区管理办公室
物业科科长安俊峰
问：物业有权限制业主使用电梯运送水泥等建材吗?
答：新出台的《沈阳市电梯安全管理办法》并没有禁止业主使用电梯运送水泥等建材，只规定乘用电梯应当文明有序，按照安全注意事项和警示标志正确使用电梯，不得有超过电梯额定载荷等危及电梯安全运行的行为。按照“法无禁止即自由”的原则，业主运送货物只要没有超过电梯额定荷载，就有权使用电梯。毕竟电梯是业主的共有财产，其真正的管理权、使用权在业主，如果电梯坏了，由业主掏钱修而不是物业公司。我市规定物业公司在装修期间不得向业主收取电梯使用费等费用。
住房性质不同维修责任单位各异
房屋出现漏雨情况后，不同类型性质的住房需要找不同责任单位维修。直管及直管售后房屋维修、住用安全责任由直管房屋管理单位负责;单位自管及自管售后房屋维修、住用安全责任由产权或售房单位负责;商品住宅在保修期范围内的由开发商负责(建设工程承包单位向建设单位承担屋面防水工程保修责任的保修期不低于5年)，开发商委托小区物业公司“售后”的从其约定，由物业公司负责，保修期满后的维修可使用维修资金。为解决弃管房屋顶漏雨维修问题，沈阳市及区政府筹集了大量资金，如果是弃管房屋顶出现漏雨情况，居民可以向社区反映情况，由所在社区向街道办事处汇报，街道办事处再向区政府相关部门上报，对经过认定整栋楼屋顶出现漏雨需要维修的，可以给予免费维修解决漏雨问题。
屋顶漏雨可单栋楼申请使用房屋维修金
市民在购买商品房时交纳了住宅专项维修资金。房屋竣工验收后超出5年出现渗漏的，可以申请住宅专项维修资金维修。业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，物业管理单位根据业主报修情况向业委会提出维修申请;业委会同意后，与物业企业共同提出使用建议;业主委员会采取书面征求意见的形式召开业主大会讨论使用建议;“双三分之二”以上业主通过使用建议后，业委会将相关资料在住宅区显著位置公示;物业管理单位受业委会委托，持相关资料向市、区小区办逐级办理维修使用申报申请;申请获批后，业委会会同物业服务企业，组织实施使用建议;维修工程竣工后，物业管理单位持相关资料向市、区小区办逐级办理结算及资金划转。
电梯存在安全隐患须立即组织维修
为解决房屋共用部位、共用设施设备应急维修问题，我市拟出台维修资金应急使用规定，该规定拟于年内出台。应急使用中规定，已建立住宅专项维修资金的商品住宅，其共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮(房檐)等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的，物业服务企业必须立即组织维修，可向所在地房产主管部门申请使用住宅专项维修资金。
小区院内
是否让停车业主说了算
按相关规定，物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
住宅区停车场不能满足停车需求时，经业主大会决定，在不影响道路安全、畅通和不占绿地和消防通道的情况下，可在住宅区内公共道路或者其他场地设置停车泊位。如果大多数业主不同意小区内停机动车，就不能停车。
弃管小区四种管理模式可任选
目前，沈阳市总结了弃管住宅区的管理经验，提出四种管理模式，即物业管理模式、社区服务模式、业主自助模式和聘用经理人模式，4种模式可任选。物业管理模式：业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业管理方案，业主委员会应当将物业管理方案提交业主大会讨论通过后，依据业主大会决议选聘物业服务企业。社区服务模式：经业主大会通过，决定委托社区居委会实施管理的，社区居委会要按照政府物价部门核定的收费标准收取管理费用，为业主提供服务。业主自助模式：物业服务中心是民政部门注册的民办非企业单位，优先吸收本社区业主就业，受业主大会委托为住宅区提供管理和服务并收取一定费用。聘用经理人模式：业主大会决定聘用物业经理人实施管理或业主自行管理的，各区、县(市)房产主管部门和街道办事处要指导好业主委员会制定管理方案，经业主大会讨论通过后实施。
电梯间设广告需业主同意
按照《物业管理条例》规定，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后按照规定办理手续。物业公司在给小区公共设施带入广告前应当和业主委员会商量，取得共识。电梯广告除掉运行成本的收入归业主。
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